보험과 세무-아파트 증여할 때 증여가액의 산정은

6개월부터 이후 3개월까지 매매가액등 시가 인정
평가기간내에 동일단지 유사 매매사례 살펴봐야

박정환 센터장 | 기사입력 2021/06/14 [00:00]

보험과 세무-아파트 증여할 때 증여가액의 산정은

6개월부터 이후 3개월까지 매매가액등 시가 인정
평가기간내에 동일단지 유사 매매사례 살펴봐야

박정환 센터장 | 입력 : 2021/06/14 [00:00]

6월 1일부터 다주택자의 종합부동산세·양도소득세가 인상되었다. 이날을 기점으로 집을 팔 때 양도소득세 최고세율은 82.5%(지방소득세 포함)로 변경되었다. 

 

종부세율은 올해부터 일반세율 현재 0.5∼2.7%에서 0.6∼3%로 오른다. 조정대상지역 2주택자나 3주택자 이상 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6%로 인상된다. 

 

법인은 6% 단일세율이 적용된다. 양도세와 보유세의 인상으로 인해 지난달 서울의 주택 증여 건수는 올해 최대치를 기록했다. 연간 증여 건수도 문재인 정부가 출범한 이래 최대인 15만2427건으로 급증했다. 

 

필자의 경우도 올해 6월 1일 전 다주택을 보유한 고객을 상담할 때 취득세와 증여세를 합한 금액이 보유세 중과를 내는 것보다 적은 경우, 또는 향후 자녀가 세대 분리하여 양도를 생각한 경우에는 적극적으로 증여를 권유했다. 

 

아파트를 증여할 때 증여가액 산정은 어떻게 해야 할까? 세법상 증여재산은 시가로 평가하는 것을 원칙으로 한다. 시가란 불특정다수인 간에 자유로이 거래가 이루어진 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는데 증여당시의 시가를 파악하는 것은 쉽지 않다. 

 

따라서 세법에서는 증여일 전 6개월부터 이후 3개월까지 기간이내 매매가액, 감정가액, 공매ㆍ경매가액, 수용가액이 있는 경우에는 그 금액은 시가로 인정하고 있다. 

 

이 경우 매매가액은 증여 받은 해당 재산의 거래가액을 말하는 것이므로 보통 무상증여의 경우 거래가액이 대부분 없을 것이므로 감정가액 등이 1순위가 된다. 

 

여기서 감정가액이란 증여 받은 재산을 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 평균가액을 말하되 기준시가가 10억원 이하인 부동산은 1개 감정가액도 시가로 인정된다. 

 

증여일 기준 감정평가액이 나온 이후 더 비싼 가격에 팔린 집이 있더라도 아파트의 증여세 부과 기준은 증여일 기준 감정평가액을 기준으로 하게 되므로 최근과 같은 집값 급등기에는 미리 감정평가를 받아 수백만원에서 수천만원까지 절세하는 것이 가능할 수 있다. 

 

감정 평가액이 없는 경우 과세관청은 아파트의 매매사례가액으로 증여가액을 산정한다. 매매사례가액이란 증여일부터 6개월 이전, 3개월 이후까지 9개월간 같은 단지, 같은 주택형의 아파트 중 증여일에 가장 가깝게 거래된 아파트의 매매가를 말한다. 

 

가깝게 거래된 매매 사례가 두 건 이상이면 이들 매매가의 평균이 기준이다. 한국의 아파트는 정형화된 상품인 만큼 매매사례가액이 존재하는 경우가 대부분이다. 

 

따라서 아파트의 증여가액을 결정하기 전에 평가 기간(9개월) 내에 동일한 단지의 유사 매매사례가액을 살펴보아야 하고, 이는 인터넷 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있다.

 

박정환 리치앤코 밴타블랙 센터장 & 세무사

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